Технический аудит земельных участков

При проведении технического аудита земельного участка рекомендуется выполнить анализ имеющейся информации и градостроительных требований на интересующем земельном участке (анализ исходно-разрешительной документации, изучение генерального плана объекта аудита, планировки территории, правил землепользования и застройки территории, кадастровые документы и т.д.).

В процессе аудита выполняются многочисленные официальные запросы и сбор информации об участке предстоящей застройки:
об имеющихся публичных сервитутах на объекте аудита;
о наличии/отсутствии объектов в границах и вне границ земельного участка зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);
заключение о наличии/отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия;
информация о наличии/отсутствии особо охраняемых природных территорий;
информация о наличии/отсутствии объектов историко-культурного наследия;
информация о наличии/отсутствии месторождений полезных ископаемых;
информация о наличии/отсутствии источников хозяйственно-питьевого водоснабжения;
историческая справка об использовании земельного участка;
сведения о наличии/отсутствии опасных производственных объектов вблизи рассматриваемого участка;
информация о наличии/отсутствии водных объектов и возможных обременений;
информация о рыбохозяйственной характеристике водотоков территории изысканий, при их наличии;
информация о категории водных объектов, расположенных вблизи рассматриваемого земельного участка или на самом земельном участке, а также о строительных ограничениях, налагаемых данными объектами на земельный участок;
сведения из надзорных органов включая, но не ограничиваясь из Роспотребнадзора, Росприроднадзора, Ростехнадзора, Россельхознадзора, Министерства Обороны и других надзорных органов о наличии/отсутствие в отношении земельного участка каких-либо ограничений или предписаний;
информация о наличии ограничений со стороны сетей, дорог (тип сетей, охранные зоны, зоны минимальных расстояний, наличие придорожных полос, полосы отвода, санитарного разрыва и др);
сведения о наличие зеленых насаждений с указанием количества и породного состава древесно-кустарниковой растительности на предполагаемом участке застройки;
сведения о категории лесов;
сведения о возможности/невозможности снесения лесной растительности в обычном порядке;
сведения об ареалах распространения растений и животных, занесенных в Красную Книгу на исследуемой территории;
сведения о согласованных местах свалок и пунктов утилизации отходов 5-1 классов опасности;
сведения о необходимости проведения разминирования территории;
информация о фоновых концентрациях загрязняющих веществ в воздухе в районе работ, а также о фоновой радиационной обстановке;
другие сведения, которые могут оказать влияние на развитие проекта.

В процессе технического аудита выполняется:
выявление обременений территории и объем работ по возможному снятию выявленных обременений (ЗОУИТ) с предварительным расчетом стоимости;
предварительное согласование точек и варианты подключений проектируемых объектов к сетям;
предварительное согласование вариантов подключения участка к улично-дорожной сети. Возможности организации заезда на земельный участок с автодорог, возможность подведение ж/д путей;
получение предварительных условий на подключение к сетям, улично-дорожной сети. Предварительный расчет стоимости выполнения ТУ;
выявление обременений на у alt=""частках, через которые планируется подключение к сетям и улично-дорожной сети.

На этапе детального технического аудита земельного участка, рекомендуется выполнение следующих видов работ, которые могут повлиять на стоимость реализуемого проекта:
уточнение наличия и ориентировочные объемы строительного и бытового мусора;
определение ориентировочного объема и стоимости работ по демонтажу существующих сооружений и коммуникаций, а также стоимость утилизации строительного мусора;
определение необходимости и ориентировочный объем проведения рекультивационных работ;
выполнение предварительной оценки воздействия проектируемого сооружения на окружающую среду, включая воздействие на соседние участки;
определение необходимости применения любых других особых мер по охране окружающей среды на исследуемом и прилегающих земельных участках (риски связанные с возможным воздействием на соседние здания и земли, ограничения в эксплуатационной деятельности, необходимость снижения уровня шума, освещения, воздействие на растительность, воды, охраны природного или исторического наследия, и т.д.);
определение необходимости соблюдения специальных мер предосторожности во время строительства и эксплуатации объекта;
санитарно-химические, микробиологические и паразитологические исследования почво-грунтов и грунтовых вод для определения степени их загрязнения и стоимости проведения рекультивационных работ и рекомендации по обращению с грунтами;
бурение инженерно-геологических скважин и полевых испытаний грунта для определения инженерно-геологических, гидрогеологических условий площадки, рекомендаций по выбору типа фундаментов и инженерной защите территории от опасных геологических процессов и агрессивных грунтовых вод. Определение предварительной стоимости организации мер по защите территории на этапе строительства и эксплуатации. Выполнить расчет несущей способности грунтов. На основании дать рекомендации по выбору экономически обоснованному типу фундаментов;
выполнение инженерно-геодезической съемки территории;
определение рельефа естественной поверхности до планировки территории по архивным источникам.

При выполнении инженерно-геодезической необходимо выполнять следующее требование к содержанию отчетного материала:
обновление ранее выпаленных изысканий;
определить характеристики пересекаемых подземных и надземных коммуникаций: наименование, напряжение, тип и диаметр труб, количество труб, количество кабелей, отметки (глубина заложения), отметки лотков в колодцах, подтвердить с собственниками действующие или недействующие кабели, трубы, прочие строения и сооружения, выявленные на участке, подеревная съёмка;
в пределах границ, подлежащих топографической съемке, показать все существующие сооружения и коммуникации действующие и недействующие в соответствии с приложением Д (обязательное) СП 11-104-97, дать полные характеристики всех коммуникаций с указанием назначения, охранных зон, глубины (высоты) прокладки, диаметра трубопроводов. На опорах ВЛ указать количество проводов, напряжение, отметки верхнего, нижнего провода, отметки земли у опор, и т.д.

В топографических планах должно быть указано следующее, но не ограничиваясь топографические объекты естественного происхождения, искусственные объекты (здания и сооружения) существующие и проектируемые с геодезическими привязками, геодезическая сетка (местная система координат), высотные линии (Балтийская система высот), подземные коммуникации и сооружения с описанием основных конструктивных параметров и имущественной принадлежности, кадастровые границы земельных участков с указанием владельцев, зарегистрированные обременения земельных участков, зоны санитарной охраны, санитарно-защитные и охранные зоны коммуникаций и объектов, санитарные разрывы, пожарные разрывы и другие градостроительные ограничения, абрисы закреплённых геодезических пунктов (точек) и каталог их координат и высот, градостроительные ограничения, включая зарегистрированные и не зарегистрированные, красные линии;
Выполнение подеревной съемки. На ее основе необходимо выполнить дендроплан, в котором предоставить перечетную ведомость с указанием состояния деревьев и их компенсационная стоимость. Справка о наличие зеленых насаждений с указанием количества и породного состава древесно-кустарниковой растительности на предполагаемом участке застройки;
Количество пикетных точек при съемке рельефа должно соответствовать заданному масштабу в соответствии с указаниями, заданными в нормативной документации.
При производстве работ необходимо использовать и актуализировать материалы ранее выполненных изысканий.

По результатам исследований предоставляется подробный отчет о техническом состоянии земельного участка, сопровождающийся графическими материалами, схемами.